投资具有独占地位的事物

    2004年韩国曾经举办一场“价值投资座谈会”，参与的VIP投资顾问崔俊哲董事长、东原证券李彩原董事、网络投资高手申贤俊等，在座谈会后相约一起喝点小酒，我也有幸参与。李董事在那个场合中说明了如何买到便宜房子的方法。

    “房地产的价格主要还是地价决定的。所以看一栋房子，我会先跟附近的房子比，分析它的单价是不是比较低。然后观察当时市场是否过热。虽然现在讲起来有点马后炮，但回头去看，我当初买的房子是很成功的投资。”

    听到李董事的话，所有人都哈哈大笑。用便宜的价格买好东西然后抱着，这个原理岂止适用于股票、房地产领域，简直任何领域都适用。房地产投资的对象，大致可以分成住宅、办公建筑、店面与土地。土地我们不谈，先来看看住家、办公大楼与店面投资的独占原理。

    一般来说，投资住家比办公大楼盛行。这当中很大一个因素是，住家的供给比办公大楼受到更多限制。住家对高度有容积率的限制，这方面比起办公大楼限制更多。反过来说，办公大楼只要取得商业用地的许可，常常就能一路往上盖。当房地产景气过热的时候，建筑业者争着批售办公大楼，如果景气反转向下，办公大楼市场就会陷入供给过剩的泥沼。而住宅大楼则是一般人居住形态的首选，市场需求相对也高。跟办公大楼相比供给有限、需求较高，所以增值的潜力也超过办公大楼。现在虽然也有住办两用型大楼，建筑公司拼命包装，但希望大家不要被花言巧语所蒙蔽。在韩国现在的环境下，办公大楼的增值是绝对赶不上公寓大楼的。

    虽然一样是住宅大楼，但如果位于供给数量跟人口比较相对有限的市场中，价格也会抬得比较高。如果人口增加、供应有限，未来的价格就不得不上涨。首尔江南区的住宅很贵，汉江边东部利川洞的房价也不便宜，追究其原因都是供给有限。现在江南地区要透过重建来增加房屋供给，已经是很难办到的事了。所以我认为即使房地产开始跌价，江南区住宅的跌幅也应该最低。当然住宅投资还要考虑到未来发展的可能性，以及学区等因素。如果能够构筑独占性地位，未来发展可能性也大，就是最适合投资的地段。

    店面的命运常常是由竞争者来决定的。如果竞争者不是个人而是企业，事情就更严重了。在零售业界，这个叫做“沃尔玛效应”。在美国，只要大型折扣店沃尔玛（Walmart）进入某个中小城市开店，当地市中心的中小型批发、零售业者就会没落，使核心商圈产生空洞化现象。现在韩国也正在发生一样的现象。由于大型折扣量贩店的出现，使得中小型批发商前途茫茫，百货公司的营业额也开始大减。

    但是沃尔玛效应并不可能杀死所有商店。品类杀手（Category Killer）的商店地位反而更加巩固。在美国，这类商店中较有影响力的包括百思买（Best Buy, 电子产品）、玩具反斗城（Toys揜擴s, 玩具）、家得宝（Home Depot, 家用五金与装潢材料）等，它们都因为沃尔玛效应而更加兴盛。如果不选择大型化（量贩折扣店）与特殊化（专门店）这两条路，就几乎铁定会遭受没落的命运。

    这里我们有必要再度思考巴菲特所说的“事业要能经得起攻击”这句话。如果是店面，必须要投资不太与量贩店竞争、不会遭受其攻击的商店才行。这句话可以有两种解释。第一是选择量贩店不太会想进入的地段。第二是选择地价贵，量贩店很难进入的地段。这样才能确保有稳定的租金收入。

    举例来说，购买一间公寓的时候，可以选择大型住宅社区，但如果要购买社区内的店面，最好选择远离量贩店魔掌的小型社区店面，未来收益会更稳。在每平方米地价超过3000万韩元的首尔江南或明洞的中心商圈，量贩店也不太可能进入。当地已经形成了商圈，量贩店的收支又不容易打平。所以即使在不景气或房地产交易停滞的时期，江南的大户还是喜欢选择这类地段好的建筑物。如果你的钱够多，可以选择后者，要是手头没那么宽裕，就可以选择前者，这才是比较好的投资方式。

    这本书中我不打算谈土地投资。因为一方面这个领域我实在不熟，另一方面标售的土地跟住宅或办公大楼比起来，成本不易计算，其价格又容易受到政府政策与城市开发计划的影响。